マンションの資産価値の考察

エントランスアプローチ

  • 株式会社サンク 代表取締役 福田浩司

    住宅情報(現SUUMO)の広告営業として、東京・大阪・福岡エリアで、新築分譲マンションから分譲戸建て・注文住宅の領域までを経験。今まで見学したモデルルームや現地は3,000物件以上。現在は福岡にて独自の住宅情報誌「Serende」や新築マンションのマーケティングレポートの発行を行いながら、「住宅購入セミナー」の講師をするなど、「福岡の不動産エキスパート」として活動。

  • 資産価値の高いマンションとは?

    資産価値の高いマンションというのは、
    不動産価格の変動の影響を受けにくく、
    また一時的に影響を受けたとしても回復しやすいと言われています。
    不動産価格の先行きが不透明な今こそ、
    資産価値の高さにこだわった住まい選びが重要になってきます。
    ではマンションの資産価値が高いとはどういうことなのでしょうか?
    「立地」「建物」「信頼・安心」という
    3つのカテゴリーに分けて考えていきたいと思います。

リビングダイニングルーム

1.立地駅から近く、人気エリアにある物件は資産価値が高い。

現地周辺イメージ

マンションの資産価値というのは、80%は立地で決まると考えます。「多くの人が住みたいと思う立地」の物件需要は高いものです。需要が高いということは、資産としての価値が落ちにくいとも言えます。資産価値が高くなる立地、つまり需要が高い立地は、いわゆる「人気エリア」と呼ばれています。「人気エリア」の特徴としては、「景観の良いウォーターフロント」や「パークサイド」、「開発によって利便性が上がったエリア」などがあげられます。当たり前ですが、人気エリアだからこそ多くの人が住みたいと思い(=需要が高まり)、資産価値が担保されるのです。そして多くの人が集まれば、スーパーなどの生活利便性が向上する施設も集まり、更に住みよい街へと発展して行くという良い循環が生まれます。この「人気エリア」に加えて、もう一つ資産価値を向上させる条件があります。それが、「駅から近いこと」です。集合住宅を求める人は、もともと快適なアクセスを求める傾向が強いため、駅までの距離は重要になります。近さを実感しやすい「徒歩5分以内」が、駅近の一つの目安として考えられます。最寄りの駅まで近ければ近いほど、存在する面積が限られるため、希少性は高くなります。それが人気エリアであれば、さらに希少性は高まり、資産価値も高くなるのです。

ブランシエラ高宮五丁目の立地※最新版!「2018年 LIFULLHOME'S住みたい街ランキング」(九州圏版)より抜粋

  • 「ブランシエラ高宮五丁目」がある高宮エリアは、HOME’Sの「借りて住みたい街」「買って住みたい街」どちらにおいてもTOP10以内にランキングしており、福岡の中でも住宅地として人気が高いのがわかります。その理由として、西鉄天神大牟田線「高宮」駅から西鉄福岡(天神)駅に約6分で行ける良好な交通アクセスや、駅前のボンラパスをはじめ、買い物施設などの利便施設が充実していることなどが挙げられます。そして高宮は、筑紫丘高校や第一薬科大学など、文教エリアとしても知られており、多くの著名人を輩出したエリアでもあります。こうした高宮の人気に加え、「ブランシエラ高宮五丁目」は最寄りの西鉄天神大牟田線「高宮」駅から徒歩3分の所に位置し、「最寄り駅から徒歩5分圏内」という目安もクリアしています。さらに、フラットなアクセスということもポイントが高く、こうした立地は、将来にわたって資産価値を維持しやすいと思われます。さらに、新聞記事にあるように旧貝島邸の再開発が決定しました。(麻生家、安川家と並び、炭鉱御三家と称された貝島家の別荘だった場所です。)ちなみに城南区にある「友泉亭」もかつては貝島家が所有していたことがあるそうです。整備後は、一部が公園として開放されるため、新たな憩いの場所として注目を集めるかもしれません。この施設の認知度が高まれば、ブランシエラ高宮五丁目を含む周辺マンションの価値も高くなる可能性が充分あります。

  • ※西日本新聞(2018年8月25日朝刊)より

2.建物自分で変更することのできない共用部分こそ重要なポイント

エントランスアプローチ

資産価値で次にチェックすべきは、建物になります。当たり前ですが、どれほど立地が良くても建物が良くなければ、快適に暮らすことはできません。建物で資産価値に影響を及ぼす重要なポイントは、専有部以外にあります。外観デザイン、共有部やランドプランなど、個人では変更できない部分こそ、特に購入前のチェックが重要になります。一番大事なのは、物件のプランニングが快適な生活を送れるように考えられているかどうかです。部屋の中に光と風を最大限取り込むプランニングがなされているか?周辺環境と調和しつつも、プライバシーを確保されているか?などをチェックしましょう。また、建物の風格を決めるエントランスやエントランスホールといった共用部分も重要です。共用部分の上質さやグレードは、購入物件を売却するときの査定に影響を及ぼします。そういう意味で、資産価値に影響すると言ってもいいでしょう。建物を見た人が、グレードや上質さを感じる空間やデザインか?ハイクラスホテルのロビーのようなくつろぎを感じることができれば、資産価値を下げることがない建物と考えることができると思います。

ブランシエラ高宮五丁目の建物

  • 概念図

  • 「ブランシエラ高宮五丁目」は、高宮南緑地に寄り添い、二面接道という土地のメリットを最大限に活かし、1フロアーに3邸というすべてが角住戸になるプランを提案。さらに、住棟中央に吹抜を配することで、各邸に3面〜4面の開口部が取れるようにしています。これはプライバシーを高めながらも、通風採光に優れたプランニングといえます。それだけではありません。隣接する高宮緑地の深緑と調和する格調高い外観フォルム。シンプルでありながらも落ち着いた上質感を演出するエントランス。内廊下のホテルライクなグレード感。この共有部の質の高さは、再販時も魅力となり、資産価値に大きくプラスすることでしょう。現在「ブランシエラ高宮五丁目」は竣工済みのため、実際の建物で確認できるのはうれしいポイント。共用部が上質でグレードの高さを感じるかどうか、また間取り図では確かめることができない、各プランの通風採光や眺望、プライバシーなどを是非現地で確かめてみてはいかがでしょうか?

3.信頼と安心信頼できる事業主のマンションを選ぶ。

日本で最初のマンションが出来たのは、今から64年ほど前の1954年。今は、マンションという形態がようやく定着してきたところと言えるかもしれません。住まいがとにかく購入できればいい時代から、設備仕様、水回りにこだわる時代などを経て、今では、マンションのつくり手がどのような会社か?、信頼、安心できる会社か?までこだわる人が多くなりました。これは、マンションという住まい形態が一般的になったからこそと言えます。毎年多くのマンションが販売されることで、どのようなマンションが売れたかという情報は、すべての会社が把握することになります。そのため、違いのわかりやすい設備仕様などは、各社によって大きな違いはなくなって来ました。各会社のマンションつくりに対するこだわりが、マンションの個性、違いになってきているのです。マンションのこだわりとは、プランニングのコンセプトと言えるかもしれません。市場価格に合わせる中で、何を優先して何を省くかは、マンションデベロッパーの考えるプランニングのコンセプトがぶれないことが大事になります。大手と言われる会社であれば、ブランド毎にコンセプトを持ち、土地の選定に始まり、設備仕様のレベル、施工の基準など自社の基準を持っているのが一般的になります。そういう意味で、名前の知れた大手会社は安心かも知れません。また、大きな災害や耐震偽装、欠陥住宅の問題を経て、信頼のある会社が選ばれる傾向にあります。そのため、どの会社が手がけた物件かというのは重要であり、コンセプトのぶれない信頼性の高い会社が手がけた物件であれば、中古市場において評価が下がることなく、資産価値に影響を及ぼすようになってきているのです。

マンション施工実績数NO.1の長谷工が贈る信頼と安心のブランド

  • 1968年からマンションづくりに携わっている 長谷工グループはマンションデベロッパーの老舗的企業。さらに2018年7月末の段階で、手がけたマンション施工累計実績は626,247戸にもなり、マンションの施工実績数で日本一となっています。長谷工グループは、名実ともに日本のマンション業界を牽引するトップランナーといえます。この豊富な実績を活かした知見をもとに長谷工不動産ホールディングスが手がけた「ブランシエラ高宮五丁目」にも期待が高まります。同社が目指すのは、確かな品質の住まいをお客様に届けること、そして入居後も建物を維持・管理し、傷んだ箇所は修繕し、末永く暮らしを支え続けることです。同社が見つめるのはマンションの一生であり、暮らしそのものなのかもしれません。長谷工不動産ホールディングスの持つ確かな実績と実力、これ以上の信頼と安心はないのではないでしょうか?

※掲載のエントランスアプローチの写真は、ブランシエラ高宮五丁目を撮影(平成30年4月)したものです。車両等は、販売価格に含まれません。
※掲載の写真は、棟内モデルルームを撮影(平成29年10月)したものです。
※掲載の写真はオプション仕様等(有償)を含みます。なお、造作家具・家具・照明・カーペット・植栽・装飾用小物等オプション(有償:期限により対応できない場合がございます。)は、販売価格に含まれません。詳しくは係員におたずねください。
※掲載の現地周辺イメージ写真は平成28年10月撮影。